R : Notre entreprise est une filiale détenue à 100% de First American Corporation, qui est une société vieille de 120 ans présente dans le classement de Fortune 500 et qui fournit des informations commerciales et des services liés à l’assurance, à l’emprunt-logement, à la propriété, au crédit, au titre et à la projection. Notre entreprise est centrée essentiellement sur les services de garantie et de séquestre liés à l’immobilier, le financement immobilier, le courtage immobilier et l’étude de marché. 

 

A Pékin, lorsqu’un acheteur immobilier a besoin d’un emprunt-logement d’une banque pour acheter un second logement, il doit fournir à la banque le titre de la maison à son propre nom comme gage de sécurité. Mais s’il ne paie pas toute la somme au vendeur, il ne peut pas obtenir que le titre de la maison soit transféré à son nom. Par conséquent, il y a un problème de succession qui se pose. 

 

L’entreprise de garantie immobilière assiste les acheteurs de maisons en donnant à la banque la lettre de garantie, assurant à la banque que la transaction de revente est une transaction authentique et que l’entreprise de garantie va enregistrer l’hypothèque au nom de la banque quelques jours après que celle-ci a déboursé la somme à l’acheteur potentiel. S’il y a le moindre risque durant la période de garantie, l’entreprise de garantie sera responsable et exécutera le contrat rapidement pour s’assurer que le vendeur possède un titre propre et transférable et que l’acheteur potentiel peut et veut accomplir le paiement de manière responsable durant la période de garantie. La banque va alors débourser le montant de l’emprunt-logement à l’acheteur et conserver le nouveau titre (avec le certificat de l’hypothèque enregistrée) comme garantie pour le paiement futur de l’emprunt. Bref, le service de garantie rend l’emprunt-logement plus disponible et le processus du crédit plus efficace.

 

 

R : Grâce au capital solide et au soutien technique de notre société mère, nous avons établi une présence vigoureuse directement après notre entrée sur le marché chinois en 2006. En deux ans, nous avions déjà un bureau principal et cinq bureaux de représentation à Pékin, Shanghai, Tianjin et Shenzhen. En nous basant sur notre expérience professionnelle en Amérique du Nord, nous pouvons prévoir les problèmes dans le secteur et adapter nos pratiques commerciales prouvées au marché chinois, et donc être capable les meilleures qualités de services à nos clients. 

 

Puisque nos rivaux ne peuvent pas nous concurrencer en raison de notre qualité de service et la profondeur de notre travail d’étude, ils recourent souvent à baisser les prix pour se mesurer à nous. Par exemple, pour un emprunt-logement de plus de 200.000 yuans, nous percevons une commission standard de 0.5%, tandis que nos concurrents prendront peut-être 0.25% ou moins. Pour couvrir la baisse de leur revenu, ils fourniront des services plus médiocres et une étude du client superficielle. Lorsque certains gros risques deviennent réalité, soit ils fuient leurs responsabilités soit ils filent de nuit sans payer.   

 

 

R : Concernant le taux par défaut, le taux de l’emprunt-logement en Chine est de seulement 0.9%, donc il représente le premier actif dans le secteur du crédit dans le pays. Pour cette raison, une foule d’entreprises sont entrées sur le marché ces dernières années. D’après ce que je sais, la Chine a aujourd’hui plus de 5000 sociétés de garantie, soit en moyenne plus de 10 sociétés dans chaque grande ville. Mais parmi elles, seules 5% ont un capital social de plus de 100 millions de yuans, 49% ayant de 10 à 100 millions de yuans et 46% ayant moins de 10 millions de yuans.   

 

En comparaison avec les Etats-Unis, le secteur est à un niveau de développement précoce en Chine. Beaucoup d’acteurs du secteur utilisent des magouilles en sous-main pour attirer les clients au détriment du secteur entier. Le standard de service bancaire local doit être amélioré et on doit créer plus de variété de produits de crédit. Les compétences financières des clients finaux nécessitent beaucoup d’éducation, puisqu’un grand nombre d’entre eux investissent toute leur fortune personnelle dans les immobilisations avec presqu’aucun apport en liquide.  

 

 

R : Pour ce qui est de la pratique industrielle, en Amérique, on fournit la garantie immobilière sous forme d’assurance obligatoire pour couvrir le risque de la transaction. En Chine, le mécanisme de la garantie n’est pas obligatoire. Certains acheteurs et vendeurs vont directement passer à la transaction de la maison.

 

Concernant le développement du secteur, les 3 grands acteurs en Amérique représentent aujourd’hui entre 60 et 70% du marché de l’assurance immobilière aux Etats-Unis. Ce sont First American, Fidelity National Title et Chicago Title. Le marché est très mûr là-bas et les Américains savent mieux gérer leur fortune personnelle. 

 

 

R : Je pense qu’il y a cinq facteurs essentiels derrière l’évolution du marché immobilier en Chine. Premièrement, l’anticipation de l’inflation. Bien que, selon les données officielles, les taux de l’IPC chinois ont été négligeables au cours des derniers mois, les Chinois ordinaires ressentent les choses autrement. Les prix semblent de plus en plus chers d’année en année. L’une des raisons derrière ce décalage est la différence de composition des différents éléments constituant l’IPC du pays. En Amérique, les aliments contribuent à hauteur de 20% environ du calcul de l’IPC, alors que le logement représente 40%. En Chine, les aliments comptent pour 40% environ, tandis que le logement représente 20%. La manière de calculer le logement comme composant de l’IPC n’est pas non plus la même. Devant les gens, ils disent que l’IPC réel en Chine est à deux chiffres. Cela pousse les gens à placer leur argent dans les immobilisations pour lutter contre l’inflation.    

 

Deuxièmement, il ya peu de chaînes d’investissement disponibles en Chine. Le marché boursier chinois est relativement petit et propose une variété de produits beaucoup moins importante que celle des Etats-Unis. Beaucoup de Chinois ne font pas confiance aux informations publiées par les compagnies cotées en bourse et n’ont pas le savoir-faire financier nécessaire pour jouer sur le marché boursier. Ils préfèrent l’immobilier, qui est concret et plus présentable.  

 

Troisièmement, l’avantage du dividende démographique a aussi contribué au boom actuel des prix immobiliers en Chine. Dans les 10 ans à venir, la Chine bénéficiera toujours d’un pourcentage très élevé de main d’œuvre dans sa démographie. Ces gens ont le meilleur pouvoir d’achat et ont besoin de logements pour fonder des familles. 

 

Quatrièmement, la Chine est en cours d’urbanisation. Son taux d’urbanisation a certes augmenté dans les vingt dernières années mais il n’a atteint que 45% jusqu’à aujourd’hui. Il y a beaucoup de marge pour une urbanisation plus poussée qui provoquera une augmentation supplémentaire des prix immobiliers dans les zones urbaines.  

 

En fin, les prix des terrains contrôlés par le gouvernement et les politiques du crédit jouent un rôle dans la fixation des prix sur le marché immobilier.  

 

A mon avis, en raison de tous ces facteurs qui influencent le marché immobilier, les prix continueront en général dans leur tendance à la hausse jusqu’à 2015 environ, date après laquelle le marché sera beaucoup plus stable. Mais qui peut en être sûr ? On ne peut jamais prévoir quand il s’agit d’un pays aussi grand et aussi diversifié que la Chine.